3月伊始,纽约曼哈顿。
富利地产投资管理公司,已经搬迁至自有物业——公园大道245号。
会议室里,林祖辉望着华洋参半的高级职员,觉得这个配置很不错;里面不少洋人高级职员,都是原来奥林匹亚约克公司的管理层,在里切曼的介绍人加盟富利地产投资管理。
“会议开始吧,先说说‘富利1号’投资的项目目标!”林祖辉淡定的说道。
在二月下旬,新时代集团顺利私募5亿美元的商业地产基金,林祖辉将这只基金交给了富利地产投资管理公司进行管理。当然,林祖辉是在亲自布局投资方向。
富利地产投资管理副总裁larry(拉里),进行了汇报:“boss,按照公司的投资大方向,我们找到了一个不错的项目。”
林祖辉点点头,然后示意继续。所谓大方向投资,就是优先考虑纽约大学周边的商业物业,而且最好是零售物业,即购物中心、商铺。他剽窃了巴菲特的创意,认为学校搬不走,那么周边的零售物业自然也会很快转旺。
拉里认真的汇报道:“rtc集团(美国资产重组托管公司)在上个月透露出消息,一块纽约大学城的零售物业打算出售,该物业目前无杠杆的收益率为10%(即不贷款购买)。”
不贷款收益率为10%,其实是偏低,意思若是贷款购买,减掉利息支出,收益率可能更低!
就在林祖辉觉得不是特别理想的时候,拉里接下来的话,让他眼前一亮。
“通过我们的调查,发现这个零售物业最大的客户,占据着20%的出租面积,但是每平方尺租金他们只需支付5美元,而其它租客的平均租金为70美元每平方尺。”
这就拉流量的做法,这个最大的客户一定是自带流量的大企业,所以才让原来的物业主如此让步。这种情况在商业地产中,非常常见。
比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼,也有大量的超低租金的租客,这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。
香江当然不需要,能给大企业打个八折,就已经是很大的让步了,谁让香江是寸土寸金。铜锣湾的租金,是曼哈顿第五大道的两倍。
林祖辉马上问道:“最大租户的合同什么时候结束?”
拉里说道:“还有九年到期”
九年到期,这个最大的租客不可能搬走,毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。那么,若是按照2001年租金,瞬间可以让这九年的时间收益率提升至35%左右,因为这期间其它租客的租金也是在涨的。
70美元每平方尺每月,实在太廉价了,而铜锣湾的商铺已经是200~300美元左右,一旦美国经济转旺(应该就是今年开始),大学城附近的零售物业租金自然也可以提高。
林祖辉点点头,说道:“继续说下去,我很有兴趣这个项目!”
拉里高兴的点点头,将这个物业的地理位置、总面积、总售价,一一做了介绍。
总计是9.02万平方尺,售价在4亿美元~4.2亿美元区间。
非常理想的价格!若不是欧美经济糜烂了三四年,那里会如此便宜。
林祖辉做事一向果断,马上询问道:“你们之中,有过零售物业管理经验的人,请举手示意一下!”
一众富利高级职员纷纷举手,高达七成左右,看来俱是商业地产管理丰富的高级职员。其实,华人置业的商业地产管理经验,也已经成长为世界级的团队,这几年不仅引进了国外的管理经验,还因地适宜的形成了自己的管理体系。
林祖辉点点头,说道:“那好,拉里副总裁就马上牵头,组建团队去完成这笔交易收购。这笔交易可贷款五成,时机成熟,我们再重置按揭贷款,优化利润率。”
拉里高兴的点点头,说道:“好的,我们一定圆满完成!”
接下来,林祖辉又安排众人继续搜寻曼哈顿的商业地产项目,并讨论了管理上的内容。这期间,林祖辉表现出来的专业性,让大家大开眼界,暗叹林祖辉不愧是世界大型地产公司的创始人。
对于5亿美元的‘富利1号’私募基金,林祖辉的目的是——增加新时代集团和本人在香江的影响力,回报率其实也无需太高,每年15%以上便可以让所有人满意。而这只基金中不少股东,有政府官员、商界名流,总之占据着香江的绝对核心力量。
‘富利1号’的五亿美元资金,若无意外,已经花掉四成(贷款五成),剩下的六成资金只需在今年完成投资即可。而后面的项目,林祖辉让大家扩大范围,第五大道的零售物业、曼哈顿写字楼、大学周边零售物业.都可以考虑,但需要经过讨论和审批。
结束一天的工作,自然少不了美人的陪伴,林祖辉和莫妮卡来到长滩的一家酒店用餐。
席间,莫妮卡总是含情脉脉的看着林祖辉,眼神是那么的炙热,她的眼睛是一绝,就像是会勾人;此时的莫妮卡,还是少女风十足,但已经有朝着x感发展的趋势。
林祖辉拿着菜单点菜,很快就是一通高消费,期间服务员还忍不住提醒‘点得是不是太多了’,让莫妮卡忍不住笑了起来。
“谢谢,我们不会浪费的!”
“好的,先生!”
待服务员离开后,莫妮卡羡慕的说道:“辉,你的英语真棒,给人非常的官方感觉!”
林祖辉忍不住笑道:“我都忘记了,你讲的是乡村英语!”说完,他忍不住学着莫妮卡的土味英语,顿时惹来美人的娇嗲。
这女人很粘人,而且对待感情很专一,她不在意林祖辉的风流韵事,只在意她的一亩三分地能不能每月耕两三遍。这让林祖辉忍不住想起,莫妮卡前世的丈夫出轨,这女人还肯为他生二胎来。看来,各国的女人都一样.
莫妮卡突然说道:“辉,你会多少国家的语言?”